【休斯顿买房】验房的注意事项

验房的重要性

在休斯顿买房或休斯顿卖房时，房屋验房(Home Inspection) 是不可或缺的一项，一般会加在买家出价的附加条款（Contingency）中。在offer接受后，签订购房销售合同前（P&S），买房卖家会进行房屋验房，来决定是否要求卖方修理；通过和卖房卖家的谈判，重新讨论房产价格或者取消此次交易。

谁来做验房？

房屋检查需要请有执照的房屋验房人员（Home Inspector）完成。

验房的费用

房屋验房一般由买家支付检查费用，检查价格根据房子大小和类型决定。休斯顿地区Single Family的验房费大约$400-$600左右（验房价格和面积、检查项目相关）。

验房时间及报告

大约2-4小时。检查完成后，验房师会出具一份详细的检查报告（一般附带图片），包含房产的现有情况，说明房屋出现的问题、建议如何修复、哪些设备未来可能出现问题、设备的寿命、如何维护等。

验房进行时

Adam建议买家和验房师一起到现场，验房师在验房时会一边检查，一边指明问题，买家自己也可以做笔记，以便之后与卖方谈判维修事宜时心中有数；还可以和验房师学习更多房产检查的专业知识，方便后续的房屋修缮和为未来挑选优质的房产积累经验。

验房师检查的项目

根据美国房屋检查员协会（ASHI）的要求，验房师将对以下项目进行审查：加热系统，中央空调系统，室内水暖和电气系统，屋顶，阁楼（包括可见的隔热层），墙，天花板，楼层数，门窗，地基，结构组件。包含水泵和暗沟，白蚁虫害，霉菌，氡气等。验房是整个买房过程非常关键的环节，请买家朋友引起重视。

验房后的具体做法

当卖家接到验房报告后，要在规定时间内给买家回复，例如：是同意修理，还是支付相应的修理Credit（或降低售房价格）。验房检查出来的问题直接作为另一轮维修费用的谈判。

可以参考这篇文章：休斯顿买房真实经历：多个offer竞争抢到中国城低价房

卖家有责任修复的项目：例如屋顶，各类系统等影响居住安全的地方。可以双方协商的项目：墙面不平整等小问题，可以和买家协商修理的问题。如果卖家负责修理，要留存发票作为证据，后续买家也会在最后的walkthrough中检查修理部分的完成情况，如果依然没有修理好，就会出一个punch list, 通过扣留一定款项的方式来督促卖家完成修理。