如果卖家是“外国人”，美国国税局（IRS）可能会直接从卖房的房款中预扣一笔税金！
这就是所谓的 FIRPTA ——《外国人在美不动产交易税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act）。
很多外国投资者在美国买房后，不了解这个法规，导致卖房时资金被冻结、甚至无法顺利交割。今天我们就来讲清楚，FIRPTA是怎么回事，谁会被预扣税，如何避免被多扣？
FIRPTA 是什么？
FIRPTA是美国国税局设立的一项规定，要求在外国人出售美国房地产时，买家必须预扣部分房款并上交IRS，以确保外国卖家缴纳应得的资本利得税。
✅ FIRPTA只适用于外国卖家
如果你是美国税法定义下的非居民外国人（Nonresident Alien），卖房时就会受到FIRPTA限制。
卖房需要预扣多少税？
以下是当前的FIRPTA预扣比例（按销售价格总额计算，而不是利润）：
| 房产售价（Primary Use为住宅） | 买家是否计划自住？ | FIRPTA预扣比例 |
|---|---|---|
| $300,000以下 | ✅ 是 | ❌ 免预扣 |
| $300,001 – $1,000,000 | ✅ 是 | ✅ 预扣10% |
| 任意金额 | ❌ 否（投资买家） | ✅ 预扣15% |
📌 注意：即使卖家亏钱，也仍然预扣！
FIRPTA是基于总销售价来预扣，而不是按盈利多少来算！
谁负责预扣？资金去哪儿？
- **买家或Escrow/title company**有义务扣下房款并提交IRS。
- 预扣税款通过IRS表格Form 8288进行申报，通常要在交易完成后20天内提交。
卖家能申请退税吗？
当然可以。如果你实际盈利很少，甚至亏损，你可以：
✅ 在次年报税时申请退税
通过递交年度报税（Form 1040-NR），附上销售记录和成本资料，申请IRS退还多扣的税款。
✅ 提前申请减免（Withholding Certificate）
在房产交易前，卖家可以通过填写 Form 8288-B 向IRS申请减免或降低预扣比例。
- 如果IRS批准，你可能只需少扣甚至完全免扣！
- 申请通常要在交割前至少30天提交，越早越好。
如何判断我是不是“外国人”？
以下情况通常属于外国卖家：
- 没有美国绿卡或公民身份
- 不具备美国税务居民身份
- 使用护照+ITIN报税，没有SSN
📌 即使你在美国有物业、有银行账户，只要不是税法意义上的“居民”，就可能被认定为“外国人”。
FIRPTA误区提醒
| 常见误解 | 实际情况 |
|---|---|
| “我是外国人卖房，只要亏钱就不用扣税。” | ❌ 错。FIRPTA是按售价总额计算预扣 |
| “我卖的是自住房，应该没问题吧？” | ❌ 只要你是外国身份，不管是不是自住房都可能被扣 |
| “房价低于30万就一定免扣？” | ❌ 前提是买家必须签字声明会自住，否则仍然要扣税 |
| “交易完成后再申请退税就行了” | ✅ 可以，但退税周期长，可能要等6-12个月 |
如何应对FIRPTA？
- 提前规划税务身份：了解自己的税务身份，是否属于“外国卖家”。
- 卖房前申请减免：可委托税务专家在交易前递交Form 8288-B。
- 找有经验的地产经纪和Title公司：他们懂得如何正确处理FIRPTA手续，避免交易出错或延迟。
- 确保买家身份申明（Declaration of Use）明确：特别是$1M以下交易，自住 vs 投资差别很大。
总结
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 适用对象 | 非美国税务居民的卖家 |
| 预扣比例 | 通常为10%-15%，按房价计算 |
| 如何预扣 | 买家或第三方代扣并汇给IRS |
| 如何退税 | 年度报税或提前申请减免 |
| 常见陷阱 | 不懂身份界定、时间节点错过 |
最后提醒：
卖房前一定要咨询税务专家，FIRPTA不是不能避免，而是要合法合规提前规划！
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